KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. Maddesi; “..Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikincitoplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.” Hükmüne haizdir. Hal böyleyken kanun metninden de anlaşılacağı üzere olağan ve olağanüstü toplantı olmak üzere iki çeşit toplantı düzenlenmiştir.

OLAĞAN TOPLANTI

Yönetim planı ile aksi kararlaştırılmadıkça kat malikleri kurulu olağan şekilde her takvim yılının ilk ayı içerisinde toplanmaktadır. Ancak yönetim planı ile olağan toplantıların tarihi ve sayısı düzenlenebilmektedir. Olağan toplantılarda 15 gün önceden toplantı tarihinin ve yerinin kat malikine tebliğ zorunluluğu yoktur. Panoya asılarak yapılan ilan yeterlidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 13.10.2014 tarih ve 2014/7228-14049 sayılı ilamı; “..Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı çağrısı için toplantı gününden en az 15 gün önce
bildirilme koşulu olağan toplantılar için aranmaz.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 19.11.2012 tarih ve 2012/11920-12824 sayılı ilamı; “..iptali istenen toplantının yönetim planında hüküm olmadığı ve Ocak ayı içerisinde yapıldığından olağan toplantı olduğu hususunda bir ihtilaf yoktur. Ancak yasanın toplantı çağrısına ilişkin 29/2. Fıkrasındaki hükmü olağanüstü toplantılar için söz konusu olduğundan salt bu nedenle davanın kabulü yerinde değildir.”

OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29/2. Maddesi; “…Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir..” hükmüne haizdir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus olağanüstü toplantının, toplantı için belirlenen tarihten en az on beş gün bütün kat maliklerine toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla bildirilmesidir. Toplantı sebebi ile toplantıda görüşülecek konuların çağrı belgesinde yazılması zorunludur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. Madde içeriğine göre olağanüstü toplantı sırasında gündem dışı konular görüşülemez. Ancak gündem dışı konuların olağan ve olağanüstü konuların görüşülmesi hususu yönetim planı ile düzenlenebilir.
Olağanüstü toplantı çağrısının kat maliklerinin kiracısına yapılması, kat malikine yapılmış sayılacağı mümkün olmaması nedeniyle çağrının mutlaka kat malikine yapılması gerekmektedir. Yine dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise ilk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı hususunun da belirtilmesi gerekmektedir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, iki toplantı arasında yedi gün bulunması da 29/3. Maddesinde belirtilen şartı sağlamadığından tarihlerin bu hususa göre ayarlanması doğru olacaktır.

Ancak bu noktada önemle belirtmek gerekir ki; olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına kendisine çağrı yapılmadığı iddiası ile kat malikleri kurulu kararının iptali yönünde dava açan kat maliki, toplantıya katılmış olması nedeniyle (kararlara ilişkin olumsuz oy kullanmış olsa dahi) toplantı çağrılarının usulüne uygun olmadığı gerekçesi ile toplantıda alınan kararların iptalini isteyemez.
Bu noktada çağrı belgesinin tebliği için gidildiğinde tebligatı almayan ya da çağrı kağıdını imzalamaktan imtina eden ve imzadan imtina ettikleri düzenlenen tutanak ile tespit edilen kat malikinin de tebligatın usulüne uygun yapılmış olması nedeniyle kat malikleri kurulu kararlarının iptalini isteyemez.