634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. Maddesinde yöneticinin görevleri tahdidi olarak sayılmıştır. İlgili kanun maddesi irdelendiğinde site ve apartman yönetimlerinin dava açma veyahut açılan bir davaya taraf olabilme ehliyeti kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi başlatmak ile sınırlandırılmış ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri doğrultusunda arsa sahiplerine verilen bölümlere ilişkin dava açma gibi bir görev ve yetki tanımlanmamıştır. Bu haliyle apartman yöneticisinin kat malikleri adına sözleşmeden kaynaklı eksikliklerin giderilmesi doğrultusunda müteahhide karşı dava açması mümkün değildir.

 

Bu doğrultuda inşaat sözleşmesinden kaynaklanan teslim anında veya daha sonra ortaya çıkabilecek ayıplı veyahut eksik hizmetlerden dolayı müteahhite karşı açılacak davalarda kat maliklerinin alınacak bir kararla apartman ve site yönetimine yetki vererek dava açması mümkün değildir. Aksi halde ikame edilen davada kat maliklerinin dosyaya eklenmesi yönünde taraf teşkili dahi sağlanmaksızın husumet yokluğu nedeniyle usulden red kararı verilecektir.

 

Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Ancak, aynı zamanda yönetici aynı zamanda kat maliki ise, kendisine ait bağımsız bölümdeki ile ortak yerlerdeki eksik iş ve ayıplı imalatların bedelinden kendi bağımsız bölümüne tapudaki arsa payına düşen kısmın tahsilini talep edebilir.

 

Bu hususa ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/13-663 E. 2020/873 K. Sayılı ilamı; 

“…Davacı İstemi:

4. Davacı vekili; davalının müteahhidi olduğu apartmanda çatı ve garaj yalıtımı ile ilgili gizli ve açık ayıplar bulunduğunu, davalının zamanla artan sorunları gidermesi için uyarıldığını ancak çözüm sağlanamadığını, bunun üzerine apartman sakinleri tarafından yönetime yasal yolları kullanmak üzere yetki verildiğini, ayıpların mahkeme kanalıyla tespit edildiğini ve giderilmesi için gereken masrafın davalıdan tahsili yönünde icra takibi başlatıldığını, davalının takibe haksız şekilde itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptaliyle davalı aleyhine %40 icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili; apartman adına dava açılamayacağını, davacının taraf sıfatının bulunmadığını, bilirkişi raporundaki tespitlerin gerçeği yansıtmadığını, dairelerdeki durumun su sızmasından değil havalandırma sonucu terlemeden meydana geldiğini, delil tespitinin icra takibine konu yapılamayacağını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

               …

               25. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Genel kurul” başlıklı 27. maddesinde, “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” düzenlemesi yer almaktadır.

26. Anılan Kanun’un 34. maddesinin birinci fıkrası, “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” şeklinde düzenleme içermekredir. Aynı Kanun’un “Genel yönetim işlerinin görülmesi” başlıklı 35. maddesinde ise yönetici veya yönetim kurulunun görevleri sayılmış olup, (i) bendinde “Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi” şeklindeki ifade ile dava açma hakkı düzenlenmiştir.

27. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2006 tarihli, 2006/18-483 E., 2006/473 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır.

28. Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanun’un 35. maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir.

29. Ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir (Kale, S.: Medeni Yargılamada Taraf Ehliyeti, İstanbul 2010, s.188).

30. Hâl böyle olunca gelinen aşamada eldeki davaya konu istemin KMK’nın 35. maddesinde verilen yetki kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olup olmadığı irdelenmelidir.

31. Somut olayda kat malikleri adına yöneticinin açtığı davada kat mülkiyetine konu apartmanın ayıplı inşaa edildiği iddiasıyla müteahhit davalının sorumluluğuna gidilmesi talep edilmiştir. Ayıptan sorumluluk iddiası, kural olarak, ayıba konu sözleşmenin tarafları arasında gündeme gelir. Apartmandaki ayıp iddiasına konu alanların çatı ve zemin izolasyonu gibi ortak alanlara ilişkin olması doğrudan yönetimi kat mülkiyetinin kurulmasından önce gerçekleşmiş bir sözleşmenin tarafı kılmaz. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2017 tarihli, 2017/13-689 E., 2017/1686 K. sayılı kararında da aynı ilke benimsenmiştir.

32. Tüm bu açıklamalar ışığında uyuşmazlık irdelendiğinde; dava konusu tazminat iddiasının temeli sözleşmenin ayıplı ifası nedenine ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayandığından site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, somut olay bakımından, yönetimin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılamaz. Bu yöndeki bir dava, Özel Daire kararında da işaret edildiği üzere, ancak kat maliklerince açılabilir.

33. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davaya konu ayıbın apartman yönetiminin kanun gereği sorumluluğunda bulunan ortak alanlara ilişkin olması karşısında her bir malikin ayrı ayrı dava açmasının ve yapılacak yargılama sonunda her bir malikin ortak alandaki payları nispetinde ayrı ayrı hüküm kurulmasının, usul ekonomisine ve kanun koyucunun Kat Mülkiyeti Kanunu ile sağlamak istediği amaca uygun düşmeyeceği, değişen yaşam düzeninin doğurduğu eldeki dava gibi bazı özel ihtiyaç hâllerinde apartman yönetiminin kanundaki usule uygun aldığı yetki ile dava açmaya yetkili olduğunun kabulü gerektiği, bu nedenle direnme hükmünün yerinde olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. …”

 

 

Bu hususa ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.12.2017 tarih ve 2017/689 E. 2017/1686 K. sayılı ilamı;

               “…Dava yüklenicinin ayıplı imalatı iddiasına dayalı alacak istemine ilişkindir.

Davacı Site Yönetimi vekili, müvekkili sitenin davalı ... İnş. San. Tic. AŞ. tarafından diğer davalı ... İnş. AŞ.’ye yüklenici olarak imal ettirildiğini; sitenin 2007 yılında tesliminden sonra, zaman içinde ortak kullanım alanlarında ayıplı imalattan kaynaklanan zararların oluşmaya başladığını ve bu zararların binanın yapısal sağlamlığına zarar verecek derecelere çıktığını, kapalı otopark ile ilgili zemin ve zemin altlarında sorunlar oluştuğunu, ayrıca yangın merdivenlerinde, blok dış duvarlarının sıva ve boyasında ayıpların olduğunu ve su sızıntılarının meydana geldiğini belirterek tüm zararların tespiti ile 14 yapının temel su yalıtımlarının, 13 adet bloğun tüm dış duvarlarının ve yangın merdivenlerinin su yalıtımlarının, zemin etütlerinin ve buna bağlı olarak yasa, yönetmelik ve teknik şartnamelerin gerektirdiği gibi yapılmasını; oluşan beton, sıva ve boya dökülmelerinin tamiratını, tespit edilen bu zararların tazminine ve bir daha tekrarlanmaması için yapılması gereken imalatın bedel olarak tazminine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak şimdilik 10.000 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

               …

               Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2006 gün, 2006/18-483 E., 2006/473 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır.

Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanun’un 35’inci maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir. Ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir (KALE, S.: Medeni Yargılamada Taraf Ehliyeti, İstanbul 2010, s.188).

Bu bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu alacak iddiasının temeli mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmamalıdır.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davaya konu ayıbın site yönetiminin kanun gereği sorumluluğunda bulunan ortak alanlara ilişkin olması karşısında her bir malikin ayrı ayrı dava açmasının ve yapılacak yargılama sonunda her bir malikin ortak alandaki payları nispetinde ayrı ayrı hüküm kurulmasının, usul ekonomisine ve kanun koyucunun Kat Mülkiyeti Kanunu ile sağlamak istediği amaca uygun düşmeyeceği, değişen yaşam düzeninin doğurduğu eldeki dava gibi bazı özel ihtiyaç hallerinde site yönetiminin kanundaki usule uygun aldığı yetki ile dava açmaya yetkili olduğunun kabulünün gerektiği, bu nedenle direnme hükmünün yerinde olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Hâl böyle olunca, aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğine işaret eden Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”

 

 

 

 

 

 

“Somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu alacak iddiasının temeli mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmamalıdır.

Hâl böyle olunca, aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğine işaret eden Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”