634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesi uyarınca ana taşınmazın dış duvarları ortak yerlerden sayılmaktadır. Kanunun 19/2. Fıkrası ise; “…Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.” Hükmüne haizdir. Bu madde anataşınmazdaki esaslı proje değişikliğini gerektirmeyen basit tamirat ve tadilatlar için öngörülmüştür.

 

Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu anataşınmazda onaylı mimari projeye uymayan hiçbir durum ve değişikliğe kural olarak izin vermemiştir. Yargıtay uygulamalarında da onaylı projede yapılacak esaslı tadilatlar için ise kat maliklerinin oy birliği aranmaktadır. Bu bağlamda onaylı mimari projeye aykırılık oluşturacak değişiklikler ancak tüm kat maliklerinin rızası alındıktan sonra gerçekleştirilebilir.

 

Bu hususa ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 18.01.2022 tarih ve 2017/1996 E. 2022/5 K. sayılı ilamı; “…Dosya içerisinde bulunan 14.11.2013 tarihli bilirkişi raporunda; 6, 9, 10, 22 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerde yapılan tadilat ile balkonların mutfağa eklenmesi suretiyle pvc ile kapatıldığı, yaklaşık 6-7 m2 balkon alanının mutfağa dahil edildiği, dahil edilen alandan kapı yaptırılmak suretiyle balkonun kalan kısmına çıkılabildiği, davaya konu 6, 9, 10, 22 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerin ilgili belediyenin imar yönetmeliğine göre tadilat projesi olmadan binanın şeklinin değiştirilemeyeceği, balkonların mutfaktaki kullanım alanına dahil edilemeyeceği, mevcut onaylı mimari projenin dışına çıkılamayacağı belirtilmiştir.

Dosya kapsamı ve tüm bu nedenlere göre; davaya konu 6, 9, 10, 22 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerde balkonların pvc ile kapatılması kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası ile mümkün ise de, ortak alanlardan olan binanın dış duvarının yıkılarak balkonun mutfağa eklenmesi, geri kalan balkon kısmına eklenen kısımdan kapı açılması şeklinde yapılan imalatların, bilirkişi raporu ile belirlendiği üzere onaylı mimari projesine aykırılığı sabit ve esaslı tadilat olduğu anlaşılmıştır. Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 19. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre anayapının onaylı projesini değiştirecek şekilde bir tesis ve bölüm yapılmasının tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir karar ile mümkün olduğu kanaatine varılmıştır…”

 

Bu hususa ilişkin Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 02.05.2016 tarih ve 2015/9972 E. 2016/7042 K. sayılı ilamı; “…Balkonların kapatılması Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunluk ile mümkün ise de bu durum balkonun kapalı alan haline getirilmesine ilişkin olup, odalar ile balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkündür.

1-Somut olayda A blok 10 nolu ve C blok 12 nolu bağımsız bölüm malikleri dışındaki davalılar mevcut olan projeden balkon kapatılarak kullanılmış, eklentisi olan oda ile bir bütün haline getirilmediği için verilen kararda bir isabetsizlik bulunmadığından mahkeme kararının bu bağımsız bölümler yönünden onanmasına,

2-A blok 10 nolu ve C blok 12 nolu bağımsız bölüm malikleri bilirkişi raporuna göre salon ile teras arasındaki duvarın kaldırılması suretiyle tek bir hacim halinde bağımsız bölüme katılarak kullanılmaktadır. Bu durum anataşınmazda proje değişikliğini gerektirmekte olup, kat maliklerinin oybirliği ile aldığı herhangi bir karar da dosyaya sunulmamıştır. Buna göre mahkemece teras ile salon arasındaki duvarın projeye uygun yaptırılarak eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken bu bağımsız bölümler yönünden davanın tamamen reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA…”

 

Yukarıda ibraz edilen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararlarından da anlaşılacağı üzere binanın dış duvarının yıkılarak balkonun mutfağa dahil edilmesi işlemi kat maliklerinin oy birliği ile yapılabilecek iken balkonun duvar yıkma işlemi olmaksızın PVC ya da cam balkon uygulaması ile kapatılması kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası ile mümkündür.