634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Yönetimin Denetlenmesi” başlıklı 41. Maddesi;

“…Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.” Hükmüne haizdir.

 

İlgili kanun maddesi uyarınca yönetimin denetlenmesi görevi tüm kat maliklerinin görevidir. Ancak gelinen aşamada günümüz şartlarında bu durum pek mümkün görünmemektedir. Bu halde kat malikleri kurulu denetleme görevini sayı ve arsa patı çoğunluğu ile seçecekleri bir denetçiye veyahut denetim kuruluna verebilir.

 

Bu noktada önemle dikkat edilmesi gereken husus her ne kadar yönetici veyahut yönetim, kat maliklerinin kendi aralarından veya dışardan seçecekleri biri olabilir ise de denetçinin kat maliklerinin arasından seçilmesi zorunludur.

 

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 23.09.2008 tarih ve 2008/6229 E. 2008/9720 K. sayılı ilamı;

“…Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, bilirkişi raporu içeriğinden yargılama sırasında 18.05.2006 günü kat malikleri kurulunca yapılan toplantıda yeni yönetim kuruluna Nadi, F. Ferda ve Mukaddes'in seçilmesi suretiyle yeni bir yönetim kurulu oluşturulduğu, kat mülkiyetli ana taşınmazda 20 bağımsız bölüm malikinin bulunduğu, 05.03.2006 günlü toplantıya asaleten ve vekaleten 15 bağımsız bölüm malikinin katıldığı, bu toplantıda denetçi olarak Muhasebeciler Derneği'nden bağımsız bir denetçinin tutulmasına karar verildiği, iptali istenen kararın 6/d maddesinde de aynen “yukarıda zikredilen 8 daire sakinleri en kısa zamanda apartman yönetimi ile olan sorunlarını halletmezlerse, tüm apartman hizmetlerinden mahrum edileceklerdir” şeklinde karar alındığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 41. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, kat malikleri denetim işini kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçi veya denetim kuruluna verebilir. Yasanın bu açık hükmünden de anlaşılacağı gibi bir ana taşınmazda denetici olabilmek için mutlaka kat maliki olmak gerekir. Ayrıca kat malikleri arasında çıkacak sorunların halli için öncelikle kat malikleri kuruluna, gerektiğinde mahkemeye başvurmak gerekir. Yasa koyucu tarafından kat maliklerine tanınmış olan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın çeşitli maddelerinde düzenlenmiş bulunan bu haklardan kat maliklerini mahrum edecek şekilde onların aleyhine kat malikleri kurulu kararı oluşturulamaz. Mahkemece bu hususlar dikkate alınarak 05.03.2006 günlü kat malikleri kurulu kararının denetici seçimine ilişkin 5. maddesi ile yukarıda değinilen sözcüklerin yer aldığı 6/d maddesinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir…”