634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. Maddesi; “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” ve aynı kanunun 32. Maddesi; “Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.” Hükmüne haizdir.

 

Yukarıda sunulu kanun maddeleri metninden de anlaşılacağı üzere anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Bu noktada tüm kat maliklerinin yönetime katılması günümüz şartlarında mümkün olmadığından kat malikleri kurulu tarafından seçilecek yönetici ve denetçi, anagayrimenkulün idaresini yönetir.

Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanunun emredici hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak alınan kararlar oybirliği ile alınmış olsa dahi geçersizdir. Yönetim planında olan bir hükmün aksine karar alınamaz.

Kat malikleri kurulunun almış olduğu kararlar dava açılarak iptal edilmedikçe geçerlidir ve bütün kat maliklerini bağlar.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. Maddesi; “Kat malikleri kurulunca verilen kararlaraleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.” Hükmüne haizdir.

Bu madde uyarınca kat malikleri kurulu kararına karşı toplantıya katılan ve olumsuz oy kullanan kat maliki bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat malikleri ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Buna göre kat malikleri kurulu kararını, itiraz sebeplerini de açıkça belirtmeksizin salt “itirazı kaydı şartı ile” şerhi düşerek olumlu oy kullanan kat malikinin (eğer karar yok hükmünde veya mutlak butlanla geçersiz değil ise) dava açma hakkı bulunmamaktadır. (Y 18 HD 16.9.2015 tarih ve 2014/16228 E. 2015/12775 K. sayılı ilamı ) Eğer ki kat maliki, kat malikleri kurulu kararına olumsuz oy kullanmış ancak bu itirazlarını muhalefet niteliğinde kayda geçirmez ise yine dava açma hakkı bulunmamaktadır. (Y18 HD 23.6.2014 tarih ve 2014/8745-11094 sayılı ilamı) Bahsedildiği üzere kat malikleri kurulu kararlarının yok hükmünde veya mutlak butlanla
hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. (Y 18 HD 10.11.2014 tarih ve 2014/16826- 15793 sayılı ilamı)