KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride inşa edilecek bir yapı veya yapıların bağımsız bölümleri için, yapı tamamlanmadan önce kat mülkiyetine tabi olunmadan evvel kurulan ve arsa payına bağlı olarak tapuya tescil edilen bir haktır. Bu hak, arsanın malikleri arasında kurulur ve her bir malik, yapılması planlanan binadaki kendine ait bağımsız bölüme yönelik bir irtifak hakkı sahibi olur. Kat irtifakı, yapı ruhsatı alınmış bir projeye dayalı olarak tesis edilir ve inşaat sürecinde taraflara hukuki güvence sağlar. Kat irtifakı belgesi, henüz tamamlayan yapıda katları, mesken sayısını, işyeri sayısını, metrekaresini gösteren bir belgedir. Bu sistem sayesinde, yapı tamamlanmadan önce bağımsız bölümler (örneğin daireler, dükkanlar) arsa payının satılması suretiyle satışa sunulabilir ve yatırımcılar, ileride oluşacak mülkiyet hakkına dair önceden güvence altına alınmış olurlar. Kat irtifakı, yapının tamamlanmasından ve iskan ruhsatının (oturma izninin) alınmasından sonra kat mülkiyetine dönüştürülür. Ancak bu dönüşüm yapılmazsa, maliklerin hakları sınırlı kalabilir; örneğin
kat irtifakı sahibi, tapuda hâlâ "arsa payı sahibi" olarak görünür ve bağımsız bölüm üzerinde tam
mülkiyet hakkına sahip sayılmaz.

Kat mülkiyeti, bir yapının tamamlanmasının ardından, yapıya bağlı bağımsız bölümler üzerinde kurulan, resmi ve tam bir mülkiyet hakkıdır. Bu sistemde her malik, kendisine ait bağımsız bölüm üzerinde diğer maliklerden tamamen bağımsız olarak mülkiyet hakkına sahip olur. Kat mülkiyeti, yapı kullanım izni (iskan) alındıktan sonra kurulabilir ve Tapu Müdürlüğü nezdinde tescil edilmesiyle resmiyet kazanır. Malikler, kendi bağımsız bölümleri üzerinde tasarruf hakkına sahiptir; bu bölümleri satabilir, kiraya verebilir ya da miras bırakabilirler. Ayrıca, ortak alanların (merdiven, asansör, bahçe gibi) kullanımı ve giderlerine katılım da kat mülkiyeti sistemi içinde düzenlenmiştir. Kat mülkiyeti, hem bireysel hakları hem de ortak yaşam kurallarını güvence altına alan bir sistemdir. Bu mülkiyet türü, apartman yaşamının düzenli ve hukuki temellere dayalı yürütülmesi açısından
büyük önem taşır.