Kat Mülkiyeti Hukuku
Kat Mülkiyetinde Merak Edilenler

Stopaj yapmakla yükümlü olanlar 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94/1. fıkrasında tahdidi olarak sayılmıştır. Site ve apartman yönetimleri, bu hükümde tevkifat (stopaj) yapmakla yükümlü kişi ve
kurumlar arasında sayılmamaktadır.

Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup, yöntemince iptal edilmiş olmadıkça tüm kat malikleri ile onların külli ve cüzi halefleri ve yönetici ile denetçiler bu yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre; projede yer alması bile diğer kat maliklerinin onayının alınmasına gerek görülmeksizin ana taşınmazın ortak yerlerinde güneş enerjisi sisteminin
kurulmasına belli koşullarla izin verilmektedir.

Sanığın katılan ile iştirak halinde malik oldukları fiili ve hukuki taksime konu olmayan suça konu taşınmazı kiraya vererek diğer paydaşların tasarruf etmesini engelleyerek tecavüz ettiği anlaşılmıştır. Sanığın üzerine atılı hakkı
olmayan yere tecavüz suçunun yasal unsurlarının oluştuğu gözetilmeden...

Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı KMK’nın tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir.
Böyle bir durumda yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir.

Resmî Gazete Tarihi: 03.03.2004 Resmî Gazete Sayısı: 25391

Şarj ünitelerinin kurulumu için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükmü olan 42. Maddesi uyarınca usulüne uygun toplantı ve karar alınmalıdır. Usulüne uygun çağrı ile yapılacak toplantıda karar yeter sayısı sağlanması halinde şarj ünitesinin kurulumu yapılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesi ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre özel amaca tahsis edilmemiş bulunan arsanın boşluk alanlarının otopark olarak kullanılmasında (diğer kat maliklerini rahatsız etmemek koşuluyla) kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alması ancak söz konusu ortak yer proje ile veya yerleşim planı ile özel bir amaca özgülenmiş ise (örneğin bahçe vs. gibi) Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin 4/5’inin rızası gerekmektedir.

Paydaşlar arasında açılan davalarda tahliye kararı verilemeyeceği ancak şartların oluşması, tahliye sebeplerinin varlığı halinde aktin feshi ile yetinilebileceği gözetilerek aktin feshine karar verilmesi
gerektiği...

Kiracının sebebiyet verdiği zararlardan kiracı ile kat maliki birlikte sorumlu olduğu dikkate alınarak, yangın nedeniyle hangi hasarların oluştuğunun tespiti ile...

İlgili madde doğrultusunda kat mülkiyeti tesis edilen anataşınmazda bir uyuşmazlığın vukuu bulması halinde kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında uyuşmazlık konusu hakkında bir hüküm var ise o uygulanır. Ancak uygulanacak hükmün emredici kanun hükümlerine aykırı olmaması şartı aranmaktadır.

Site Yönetiminin, 6701 sayılı Kanun kapsamında doğrudan ayrımcılık niteliğinde yalnızca kiracılara yönelik bir uygulama yürüttüğü; uygulamanın meşru bir amaç taşımadığı, muhatap ev sahibinin Yönetim Kurulu kararın uyarınca hareket ettiği anlaşılmış olup başvuranın, sunulan otopark hizmetinden diğer kişilere kıyasla eşit bir şekilde yararlanmasının...

Kiracılar kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri
kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir.

Örnek Metin

Buna göre kat malikleri kurulunda alınacak bir karar ile kapıcının kapıcı konutunda
kullanılan elektrik, su ve ısınma giderlerinin kat malikleri tarafından ödenmesi karşılanması kararlaştırılır ise kapıcının kıdem tazminatı hesaplamasında giydirilmiş ücrete dahil edilerek
hesaplama yapılır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre kat malikleri, anataşınmazın bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup anataşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun
mahkemece tespit edilmesi halinde...

Kat mülkiyeti, bir yapının tamamlanmasının ardından, yapıya bağlı bağımsız bölümler
üzerinde kurulan, resmi ve tam bir mülkiyet hakkıdır. Bu sistemde her malik...

İlgili kanun maddesi ve devamı uyarınca bir yapının toplu yapı olarak kabul edilebilmesi için tapuya bu yapının toplu yapı olduğu şerh düşülmelidir. Tapu kayıtlarında toplu yapı şerhi bulunduğu takdirde toplu yapı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olacaktır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca denetçi veyahut denetim kurulunun ücret alıp almaması hususunda herhangi bir düzenleme bulunmamakla beraber...

Somut uyuşmazlıkta davacı yüklenici (sağlayıcı) davalı site yönetimi iş sahibi ise (tüketici), konumundadır. Bu durumda uyuşmazlığın eser sözleşmesinden kaynaklandığı gözetildiğinde tüketici
mahkemesinde görülmesi zorunludur.

Anataşınmazdaki bağımsız bir bölümün saatlik, günlük ve haftalık olarak kısa süreli kiraya verilmesi yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca ticari amaçlı kiralama olarak nitelendirilmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin birinci fıkrasında, anagayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde yapılması kesin olarak
yasaklanan işler sayılmış; ikinci fıkrasında ise kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilecek olan yerler belirtilmiştir.

Apartman ortak alanlarına kamera
taktırılmasının bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızasına tabi olduğunu söylemek mümkündür. Beşte dört çoğunluğuna uyulmaksızın kamera taktırılması halinde...

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi, apartmanlarda hem huzuru hem de ahlaki düzeni korumayı amaçlayarak bazı iş kollarının bağımsız bölümlerde faaliyet göstermesini kesin olarak yasaklamış bazı iş kollarının faaliyet göstermesini de kat malikleri kurulunun rızasına bağlamıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. Maddesi; “…Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz..” hükmüne haizdir.

Anagayrimenkulun sigorta ettirilmesi bir
zorunluluk değil, kat maliklerinin kararına bırakılmıştır. Anagayrimenkulun sigorta ettirilebilmesi için kat malikleri kurulunun oy çokluğu ile karar alması yeterlidir.

Davacının ihtarnamesi ile işe giriş tarihinden itibaren doğan tüm işçilik alacaklarını talep ettiğini, davalı tarafından ödeme yapılmadığını, davacının eşi ile birlikte 24 saat aralıksız hizmet verdiğini, Pazar, resmi tatil ve bayram izinlerini kullanmadığını, çıplak maaşı dışında ödeme yapılmadığını...

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri gereğince apartmanla ilgili
uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yazılı tahliye taahhütnamesinin koşula bağlanması mümkündür. Bu haliyle kiranın ödenmemesi veyahut aidat bedelinin ödenmemesi halinde düzenlenecek tahliye taahhütnamesi geçerli olacaktır.

24/10/2003 tarihli ve 25269 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 4982 sayılı Bilgi Edinme Hakkı Kanununun; "Bilgi verme yükümlülüğü başlıklı 5 inci maddesi 'Kurum ve kuruluşlar, bu Kamında yer alan istisnalar dışındaki her türlü...

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi uyarınca kat maliklerinden her biri ana taşınmazın ortak gider ve aidatlarına katılmakla yükümlüdür. Kat malikinin mülkiyet hakkı devam ettiği sürece...

Kanunun “Kişisel verilerin işlenme şartları” başlıklı 5 inci maddesinin (1) numaralı fıkrasında kişisel verilerin ilgili kişinin açık rızası olmaksızın işlenemeyeceği, (2) numaralı fıkrasında ise kanunlarda açıkça öngörülmesi, fiili imkânsızlık nedeniyle...

Kiraya veren ile kiracı arasında tanzim edilen kira sözleşmelerinde kira bedeli dışında apartman aidat giderlerinin de kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmaktadır. Yerleşik Yargıtay kararlarında aidat gideri,..

03.03.2004 tarihli ve 25391 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nin “Kapıcı Konutu ve Tahliyesi” başlıklı 13. Maddesi;“…Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse...

03.03.2004 tarihli ve 25391 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nin “Kapıcı Konutu ve Tahliyesi” başlıklı 13. Maddesi;“…Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse.

645 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler” başlıklı 45. Maddesi; “…Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar..

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma” başlıklı 20. Maddesi;“…Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça...

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma” başlıklı 20. Maddesi;“…Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça...

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesi uyarınca ana taşınmazın dış duvarları ortak yerlerden sayılmaktadır. Kanunun 19/2. Fıkrası ise; “…Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım...

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. Maddesi “…Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz…” hükmüne haizdir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. Maddesinde yöneticinin görevleri tahdidi olarak sayılmıştır. İlgili kanun maddesi irdelendiğinde site ve apartman yönetimlerinin dava açma veyahut açılan bir davaya taraf olabilme ehliyeti kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen...

Alacaklı tarafından apartman yöneticisi aleyhine yapılan genel haciz yoluyla icra takiplerinde, şikayetçi 3. kişinin, kendisine gönderilen haciz müzekkerelerinin iptali için icra mahkemesine başvurduğu, mahkemece, şikayetçinin apartman sakini olup, haciz müzekkeresinin konusunun apartman aidatı olduğu...

Apartman yönetim kurulu tarafından aidat giderini ödemeyen kat maliklerine yönelik icrai işlem başlatılabilmektedir. İşbu noktada aidat giderine işletilecek gecikme tazminatı uygulanacak sürenin belirlenmesi önem arz etmektedir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarında...

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. Maddesi; “…Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya...

Apartman ortak gideri veyahut aidat alacağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince dönemsel edim mahiyetindedir. İlgili kanunun 147. Maddesi uyarınca aidat alacaklarında zamanaşımı süresi..

Her uyuşmazlığın kendine özgü somut özelliklerine göre değişmekle birlikte, bir uyuşmazlıkta alacağın likit olup olmadığı belirlenirken, alacak ve onun borçlusu birlikte değerlendirilmelidir. Buna göre, likit bir alacaktan söz edilebilmesi için ya alacağın gerçek miktarının belli ve sabit olması ya da borçlusu tarafından belirlenebilmesi için bütün unsurların bilinmesi...

Yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak düzenlenemez. Buna karşılık kat malikleri kurulu kararları ile işletme projesi de yönetim planına aykırı olamaz. Yönetim planı oybirliği ile hazırlanır. Ancak uygulamada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken ve taşınmaz bir veya birkaç kişiye aitken tapuya tescil edilmektedir. Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer koşulları düzenleyen bir sözleşmedir.

Yöneticinin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35, 36 ve 37. Maddelerinde üç aşlık halinde düzenlenmiştir. Bunlar; A. Genel yönetim işlerinin görülmesi , B. Defter tutulması ve belgelerin saklanması , C. İşletme projesinin yapılması...

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. Maddesi; “..Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.

Yönetici kat malikleri kurulunun icra organıdır. Yönetici veya yönetim kurulu kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da seçilebilir. 634 sayılı kanunun 34/4 fıkrası uyarınca yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı oranında çoğunluğu tarafından atanır. Önemle belirtmek gerekir ki yöneticinin atandığı toplantı ikinci toplantı olsa dahi yasada aranan ikili çoğunluk kuralını bertaraf edemez.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. Maddesi; “..Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanunun emredici hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak alınan kararlar oybirliği ile alınmış olsa dahi geçersizdir. Yönetim planında olan bir hükmün aksine karar alınamaz. Kat malikleri kurulunun almış olduğu kararlar dava açılarak iptal edilmedikçe geçerlidir ve bütün kat maliklerini bağlar.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. Maddesi; “..Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere aksine bir düzenleme olmadıkça karar yeter sayısı,toplantıya katılanların salt çoğunluğudur. Ancak aynı maddenin 3. Fıkrasına göre...

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine açılacak dava süresi, kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan veyahut toplantıya katılmamış ise kat malikleri kurulu kararını öğrenmesinden itibaren bir aydır. Ancak..

Kat maliklerinin oybirliği ile alınan kararlar; Site içerisinde bulunan yolun kamuya terk edilmesi kararı (Y20HD 2018/1503-5019 sayılı ilamı) , Ortak yerlerden olan kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi kararı (634 sayılı kanun 45.Maddesi) (Y20HD 17.1.2019 tarih ve 2017/5338 E. 2019/217 K. sayılı ilamı) , Ortak yer olan bloklardan birisine baz istasyonu kurulması (Y18HD 11.5.2015 tarih ve 2014/15557 E. 2015/8036 K. sayılı ilamı)

Sayı ve arsa payı çoğunluğunu gerektiren kararlar; Yönetici ve denetçi seçimi (Y 18 HD 28.9.2015 tarih ve 2015/9880-13103 sayılı ilamı) (Y 18 HD 23.11.2015 tarih ve 2015/3959-16957 sayılı ilamı) , 634 sayılı KMK’nun 42. Maddesi uyarınca faydalı bütün yenilik ve ilaveleri (Y18HD , 17.9.2012 tarih ve 2012/9181-9480 sayılı ilamı) , Apartman iç boyasının yapılması (Y18HD 24.2.2014 tarih ve 2013/20298 E. 2014/3007 K. sayılı ilamı)

Katılanların salt çoğunluğu ile alınabilen kararlar; Yönetim kurulu ile denetçinin ibrası (Y20 HD 22.1.2019 tarih ve 2017/5655 E. 2019/349 K.) , Aidat miktarının belirlenmesi (Y20 HD 22.1.2019 tarih ve 2017/5655 E. 2019/349 K.) , Kapıcının işe alınması, iş akdinin sona erdirilmesi ve kapıcıya yapılacak olan ödemeler hususu (Y 20 HD 14.1.2019 tarih ve 2017/5493 E. 2019/11 K.)