Yöneticinin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35, 36 ve 37. Maddelerinde üç başlık halinde düzenlenmiştir. Bunlar;

A. Genel yönetim işlerinin görülmesi
B. Defter tutulması ve belgelerin saklanması
C. İşletme projesinin yapılması

 

GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. Maddesi; “Yöneticinin görevleri, yönetim planındabelirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.” Hükmüne haizdir.

​

Yukarıda sunulu kanun metninden de anlaşılacağı üzere yöneticinin görevleri açıkça sıralanmıştır.

​

Yöneticinin, ana taşınmazın bakımı ve korunması için, kapıcı, Bahçıvan, güvenlik görevlisi, catering, temizlik hizmetleri gibi önemli yönetim işleri için üçüncü kişilerle sözleşme yapabilmesi kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla (TMK m.691 kıyasen) alınmış bir kararın bulunması şarttır. Önemli yönetim için sayılmayan olağan yönetim işlerini yönetici, kat malikleri
kurulu kararı olmaksızın da yapabilir. Örneğin; Küçük tamir ve tadilatlar için tek başına sözleşme düzenleyebilir.
Yönetici; yasadan, yönetim planından ve kat malikleri kurulu kararından almış olduğu yetkilerle üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak hukuki ilişkiye girebilir. Bu hukuki ilişki gereği aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir. Aynı zamanda kat Maliki olan yöneticinin kat malikleri kurulundan yetki almadan ortak gider alacağı için borçlular aleyhine icra takibi yapma ve dava açma
hakkı vardır.

Kat Maliki olmayan yönetici kat malikleri kurulundan yetki almadan mülkiyet hakkı ile ilgili projeye aykırılığın giderilmesi, meni müdahale, eski hale getirme ve tahliye davası açma hakkı yoktur.

DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI

 
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 36. Maddesi; “Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.” Hükmüne haizdir. Yukarıda sunulu kanun metninden de anlaşılacağı üzere yönetici defter ve belgeleri saklamaya mecbur olup görev süresinin dolması ile beraber yeni yöneticiye teslim etmemesi halinde kat mülkiyeti kanunu'nun 33 maddesi uyarınca hakimin müdahalesine başvurulabilir.

İŞLETME PROJESİNİN YAPILMASI

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 36. Maddesi; “(Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:  

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.

 

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

​

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.” Hükmüne haizdir.

Yukarıda sunulu kanun metninden de anlaşılacağı üzere işletme projesinin kat maliklerine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edilmediği takdirde işletme projesi kesinleşir. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki işletme projesinin veya aidat ile ilgili kat malikleri kurulu kararlarının kat maliklerine tebliğ edilmemesi halinde gecikme tazminatı istemeyecektir.