634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. Maddesi; “ Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu,
yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir. (Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin
anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.” Hükmüne haizdir.

Yönetici kat malikleri kurulunun icra organıdır. Yönetici veya yönetim kurulu kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da seçilebilir. 634 sayılı kanunun 34/4 fıkrası uyarınca yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı oranında çoğunluğu tarafından atanır. Önemle belirtmek gerekir ki yöneticinin atandığı toplantı ikinci toplantı olsa dahi yasada aranan ikili çoğunluk kuralını bertaraf edemez. Uygulamada seçilen 3 yönetim kurulundan birisi başkan olmaktadır. Bu taktirde dava hakkı sadece başkana değil, yönetim kuruluna aittir. Birden fazla blok veya yapıdan oluşan kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlarda her bir blok veya yapının salt kendisini ilgilendiren sorunların çözümünde o blok veya yapıda yer alan bağımsız bölüm maliklerinin bir araya gelmesi ve o sorun ile ilgili karar alıp uygulaması mümkün ise de, bu olanak anataşınmazın tümü için tek bir yönetici atanması gerekliliğini ortadan kaldırmaz. ( Y 18 HD 12.10.2009 tarih ve 2009/1747-8197 sayılı ilamı )

634 sayılı kanunun 34/2 fıkrası uyarınca sekizden az bağımsız bölüm bulunan anataşınmazlarda yönetici seçilmesi zorunlu değildir. Yönetim planı ile sekizden az bağımsız bölümü olan anataşınmaza yönetici atanması zorunlu hale getirilemez. Ancak kat maliklerinin anlaşamaması halinde mahkemeden yönetici atanmasını isteyebilirler.

​

Yönetim planında yöneticinin kat malikleri arasından seçileceğine dair hüküm mevcut ise yönetici kat malikleri arasından seçilmelidir. (Y 18 HD 26.2.2013 tarih ve 2012/13218 E. 2013/2596 K. sayılı ilamı) Toplu yapı niteliğinde olmayan yapılarda, yönetici en fazla bir yıl süre için atanabilir.

 

Toplu yapılarda yöneticinin görev süresine ilişkin kanunda bir düzenleme yer almamaktadır; ancak toplu yapılarda kurulların en geç iki yılda bir toplanacağı düzenlemesi karşısında toplu yapı yöneticilerinin görev süresinin en fazla iki yıl olduğu sonucuna varılmalıdır. Yöneticilerin görev süresine ilişkin hükümler emredici niteliktedir.

Yöneticinin toplu yapı niteliğinde olmayan yapılarda bir yıldan, toplu yapılarda ise iki yıldan fazla süreyle atanabileceğine ilişkin yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı veya sözleşme hükümleri kanunda öngörülen süreleri aştığı taktirde, aşan kısım kısmi butlan yaptırımına tabidir.

Buna karşılık yönetici, kanunda öngörülen sürelerden daha kısa bir süre için atanabilir. Yönetici kanun tarafından veya özel olarak yetkili kılınmadıkça sulh olamaz, hakeme başvuramaz, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, varsa
anataşınmazdaki bir bağımsız bölümü veya ortak yeri devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. (TBK 504/3)

Anagayrimenkulun yönetiminden kaynaklı olarak; kat malikleri ile yönetici arasında, kat malikleri ile denetçi arasında, yönetici ile denetçi arasında anlaşmazlık veyahut da uyuşmazlık yaşanması halinde dava yoluna başvurmak öncesinde 634 sayılı kanun 32/3 maddesi uyarınca kat malikleri kurulunca çözülmesi ve karara bağlanması gerekmektedir. Ancak bağımsız bölüm sahibinin
zarar gördüğü durumlar ve kat malikleri kuruluna müracaat edildiği halde sonuç alınamayan haller istisna olup bu gibi mülkiyet hakkı ihlali durumlarında doğrudan mahkeme yoluna gidilebilir.